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上周末上海又出房地產(chǎn)新政，始料不及地創(chuàng)造了單日成交天量，意料之中地引發(fā)了所有媒體的蜂擁。據(jù)說(shuō)多地也會(huì)跟進(jìn)。

“頭條哥”遭嚴(yán)令

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總也耐不住寂寞，爭(zhēng)頭條的能力無(wú)人能及。前一年剛剛貌似消停了一陣子，就哭得咿咿呀呀梨花帶雨，動(dòng)不動(dòng)還拿出杜十娘怒沉百寶箱的姿態(tài)來(lái)個(gè)意欲驚天動(dòng)地的敲山震虎。等到今年伊始給了點(diǎn)顏色，便卻如火如荼地開起染坊來(lái)，一時(shí)間姹紫嫣紅燈紅酒綠，氣兒也粗了，聲兒也壯了，“永不會(huì)降”“一直會(huì)升”的豪言震天。

政策的本意是想對(duì)于去庫(kù)存等改革重要方針輔佐點(diǎn)兒陽(yáng)光，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到人家乘著這光，準(zhǔn)備把地球都撬走。這種上天把你的門關(guān)了還會(huì)留給你一扇窗的政策雞湯涓流遇到要開一扇窗還不如掀掉房頂?shù)纳虡I(yè)貪欲深谷，顯然連雞骨頭都不夠塞牙縫的。

所以，上海出了大招，號(hào)稱“最嚴(yán)房產(chǎn)新政”。緊接著，另一個(gè)如火如荼的城市深圳也不甘落后，深夜發(fā)布新政。

新政不但表明將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，而且對(duì)于貸款政策也予以了嚴(yán)格限制，對(duì)于相關(guān)房企、中介掛著羊頭賣狗肉等企圖鉆政策漏洞的行為表示要從嚴(yán)監(jiān)管。

國(guó)務(wù)院等也發(fā)出聲音，支持房?jī)r(jià)必須穩(wěn)定的大局。

從嚴(yán)、限制。

就是新政的意思。每一句話都透著這個(gè)意思，無(wú)一例外。

不應(yīng)驗(yàn)世界經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)經(jīng)驗(yàn)

“史上最嚴(yán)”調(diào)控其實(shí)并不陌生。限購(gòu)剛剛出爐的時(shí)候已有此冠冕。仿佛在印證“沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)”。

與限購(gòu)初始，或者與限購(gòu)之前的種種號(hào)稱意欲擠出泡沫降下房地產(chǎn)價(jià)格的“最嚴(yán)”政策有所不同的是，市場(chǎng)反應(yīng)。

中國(guó)樓市經(jīng)歷了超過(guò)十年的勢(shì)如破竹，但并不完全是一路高歌。2004年左右即有人提出中國(guó)房市有泡沫的論調(diào)，并認(rèn)為房?jī)r(jià)即將見頂。當(dāng)然，他們沒(méi)有想到2009年。2010年又有人提出泡沫說(shuō)，認(rèn)為房?jī)r(jià)即將見頂或者已經(jīng)見頂。當(dāng)然，他們沒(méi)有想到2016年。

當(dāng)年的嘴仗打得極其火熱，從各種經(jīng)濟(jì)理論到各國(guó)危機(jī)經(jīng)驗(yàn)都被翻了個(gè)遍。什么房產(chǎn)市值與GDP比值，房?jī)r(jià)收入比值，房產(chǎn)租售價(jià)格比值等等，還有幾番經(jīng)歷危機(jī)的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，一次危機(jī)就沒(méi)有翻身的日本經(jīng)驗(yàn)，不一而足，現(xiàn)在中國(guó)群眾的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)大概就是那時(shí)打下的，很扎實(shí)，至今還在被出口成章地叨叨不休。

只是，一切經(jīng)驗(yàn)在并不很有經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)上均未應(yīng)驗(yàn)。

“泡沫”論者不止是折戟沉沙，隨著一次次“最嚴(yán)調(diào)控”，而房?jī)r(jià)還在不屈不撓旁若無(wú)人甚至變本加厲地上升，這群人基本都被流放大漠深埋黃土了。

不尊重市場(chǎng)的市場(chǎng)主義者

最為有趣的是，另一群人，即不懼風(fēng)雨不懼最嚴(yán)不最嚴(yán)始終宣揚(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)直沖云霄的人。

真是時(shí)勢(shì)造人?。?o:p>

他們中的大多數(shù)都在房地產(chǎn)領(lǐng)域浸淫頗深，唱多本是本能和義務(wù)。但也不知怎么的，唱著唱著嗓門越來(lái)越亮，就把自己也當(dāng)成專業(yè)科班的金嗓子了。不但對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)表各種除了獨(dú)特沒(méi)有其它特點(diǎn)的評(píng)論，企圖引導(dǎo)、創(chuàng)造和把握輿論，而且甚至也對(duì)所有的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)領(lǐng)域開始指點(diǎn)江山。

他們中的不在少數(shù)都是國(guó)有資本積累出身，甚至在當(dāng)今仍然依靠國(guó)有企業(yè)和資本維護(hù)自己企業(yè)和個(gè)人利益的最大化。但也不知怎么的，一面極力抨擊國(guó)有資本自視新自由主義的代言人，一面自己在國(guó)有資本的庇護(hù)下自得其樂(lè)甚至在公眾發(fā)現(xiàn)之后就直接赤裸裸揚(yáng)言我就是這么著了。

每一次調(diào)控，房?jī)r(jià)再次上漲，他們跳出來(lái)，說(shuō)，你看，這就是市場(chǎng)！這是市場(chǎng)的選擇??！好像這是天道。

等到房?jī)r(jià)停止上漲，他們竟然又跳出來(lái)，說(shuō)，政府就是應(yīng)該要幫助房地產(chǎn)！原來(lái)他們自己以為，自己才是天道。

精神分裂不要緊。重要的是這還會(huì)不會(huì)造成社會(huì)撕裂？

不想想太多的太多人

這一次調(diào)控，甭管是不是史上最嚴(yán)，反響很不一樣。

所謂“大佬”們并不再像過(guò)去那么發(fā)聲的趾高氣揚(yáng)。

而一眾公眾，也并沒(méi)有像往常那樣，還在利用從浩瀚無(wú)垠的互聯(lián)網(wǎng)上苦心搜集來(lái)的經(jīng)濟(jì)理論和知識(shí)武裝自己，還在選邊站隊(duì)決定要支持多方或者空方，還在思考所謂的意見領(lǐng)袖的振聾發(fā)聵。

“新政”前夜上海市場(chǎng)上演“樓瘋”，當(dāng)天住房成交量突破1700套，據(jù)說(shuō)當(dāng)日下午，由于網(wǎng)簽人數(shù)激增，導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓，只好將網(wǎng)簽截止時(shí)間由晚上九點(diǎn)延長(zhǎng)至凌晨十二點(diǎn)。

計(jì)算、預(yù)期……他們什么都來(lái)不及做也不打算做了，他們精神狂熱但內(nèi)心鎮(zhèn)靜，因?yàn)槟繕?biāo)明確而唯一，他們只想搶房子。

難道就沒(méi)有其他人？

當(dāng)然有。

今年3月以來(lái)，上海日均交易533套，而去年同期為170套。上海新建住宅價(jià)格比上個(gè)月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%，同比上漲20.3%。

計(jì)算、預(yù)期……他們也什么都來(lái)不及做也不打算做了，他們也精神狂熱但內(nèi)心鎮(zhèn)靜，因?yàn)槟繕?biāo)明確而唯一，別想了，反正也買不起。

麻木的狂熱，和狂熱的麻木。

時(shí)至今日，沒(méi)人敢、能、想，對(duì)中國(guó)房市，做出任何預(yù)期。

市場(chǎng)小動(dòng)向才最真實(shí)

盡管大家都覺得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在看不清，也許是因?yàn)橐蛩靥?。很多人也言之鑿鑿，中?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是沒(méi)有按照市場(chǎng)規(guī)律辦事。

這些問(wèn)題現(xiàn)今恐怕還爭(zhēng)論不了，可能要留給歷史。

不過(guò)，市場(chǎng)的小動(dòng)向未始不能說(shuō)明問(wèn)題。正因其小，也許更為真實(shí)可靠。

此次新政的限制對(duì)象之一，是貸款。

通常而言，個(gè)人房貸事實(shí)上是貸款中較為優(yōu)質(zhì)的一種，違約風(fēng)險(xiǎn)是很低的。

這是指正常正規(guī)程序下的房貸。

當(dāng)市場(chǎng)監(jiān)管出現(xiàn)漏洞，許多變相的高風(fēng)險(xiǎn)甚至違規(guī)房產(chǎn)貸款就出現(xiàn)了。

而我國(guó)當(dāng)前也出現(xiàn)了這種“次級(jí)”房貸，主要種類則有兩種，一種是首付貸及其變種。另一種就是“過(guò)橋貸”。

首付貸很好理解，就是沒(méi)有錢，不管是哪種沒(méi)有錢，沒(méi)有積蓄的錢或者沒(méi)有流水的錢。

“過(guò)橋貸”是什么呢？就是要買新房子的人并無(wú)能力直接購(gòu)買，而是需要進(jìn)行置換，即將自己所住房屋賣掉，然后買入新房。因?yàn)槠渲袝?huì)有一個(gè)時(shí)間差，前面的錢沒(méi)有拿到，后面的跟不上，一分錢尚且難死英雄漢，這就有了個(gè)溝壑，兩頭都能看見，就是過(guò)不去。所以就有中介提供這種服務(wù)，為短暫“轉(zhuǎn)手”造成的空檔提供短期貸款，就好像給你搭了個(gè)橋，天塹變通途了。

我們買房的模式是怎么變化的？

貸款的品種常常能夠說(shuō)明產(chǎn)業(yè)的秘密。

房產(chǎn)作為一項(xiàng)成本不菲消耗持久的消費(fèi)品，價(jià)格不菲也是正常。

但是，多不菲算是不菲呢？

來(lái)看看購(gòu)買力。

開始，人們是擁有了足夠的購(gòu)買力才買房。這個(gè)時(shí)候，顯然是處在毫無(wú)金融杠桿的狀態(tài)下。然而，也顯示整個(gè)市場(chǎng)對(duì)資金的利用率不太高。

接下來(lái)，房?jī)r(jià)上升，人們不得不采取貸款的方式。此舉延長(zhǎng)了還款年限，負(fù)債時(shí)間拉長(zhǎng)。但是首付仍然是需要個(gè)人在一定的積累下完成的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一個(gè)人工作若干年，攢足了首付，然后每月還款，同時(shí)提前享受住房。不錯(cuò)。

房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，貸款當(dāng)然必不可少。但是一個(gè)人僅憑自己工作的積累，已經(jīng)無(wú)力完成首付。還好，在中國(guó)這樣一個(gè)家庭和家族關(guān)系非常親密而老一輩又極其勤懇勤儉的環(huán)境下，就出現(xiàn)了，一家或者兩家兩代甚至三代共同積累的財(cái)富進(jìn)行首付的情況。

房?jī)r(jià)還要上漲。家庭和家族的財(cái)富積累也不能覆蓋這種支出了。人的收入來(lái)源、方式和數(shù)量畢竟是有限的。怎么辦呢？還有資產(chǎn)！既然我自己的房產(chǎn)也跟著漲了個(gè)十倍，那就把它賣了，進(jìn)行資產(chǎn)置換。

這就是為什么首付貸和過(guò)橋貸成為管控大敵的原因，因?yàn)樗鼈兂蔀榱酥髁?，但它們之所以成為主流，是因?yàn)楫?dāng)前房產(chǎn)購(gòu)買主要方式的變化。

有什么樣的需求就有什么樣的服務(wù)么。

這個(gè)購(gòu)買房產(chǎn)的新模式又說(shuō)明什么呢？

試問(wèn) ，一個(gè)人，只有攝入與消耗相當(dāng)才能保持健康，如果當(dāng)他的攝入比消耗要小得多，主要原因是攝入能力始終是有限度的，而消耗上升過(guò)快過(guò)大，他會(huì)怎么樣？首先肯定是消耗脂肪吧，好比是自己的積累。然后可能要消耗肌肉吧，好比是家族的積累。接下來(lái)就要消耗內(nèi)臟了。所以，這個(gè)時(shí)候，各種補(bǔ)品、激素自然會(huì)相應(yīng)出臺(tái)，為他送上最后一程的動(dòng)力。

看兩組數(shù)據(jù)。

一組是中金公司的數(shù)據(jù)。香港被認(rèn)為是房?jī)r(jià)泡沫最高的，房?jī)r(jià)收入比是15.6，北京的房?jī)r(jià)收入比是44.4，上海為42.3，深圳是33.7。與此同時(shí)，紐約的房?jī)r(jià)收入比為10，倫敦為12，東京為8。

另一組是上海房產(chǎn)數(shù)據(jù)。2015年，上海二手房成交套數(shù)是317995套，一手房成交100988套。二手房成交幾乎是理念頂峰，而且是一手房成交套數(shù)的3.15倍。事實(shí)上，自從2016年2月成交火爆以后，3月的供應(yīng)就非常充足。三個(gè)月的第二周，上海新增了8830套房源，但這一周只有500套房源下架，成交量并沒(méi)有相應(yīng)增長(zhǎng)。

很有力地證明了貸款品種所證明的同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)。

財(cái)富的創(chuàng)造已經(jīng)不足以抵抗資產(chǎn)的升值，而且離得越來(lái)越遠(yuǎn)。

那么，這種資產(chǎn)升值，還不能叫做泡沫？

資產(chǎn)的市場(chǎng)，只能靠同樣的資產(chǎn)來(lái)置換進(jìn)行維持。

那么，這種資產(chǎn)市場(chǎng)，還不能說(shuō)有泡沫？

新政仍需努力

新政出臺(tái)，最不同的反響，是沒(méi)有像以前歷次那樣受到很多的反對(duì)。這或者就是因?yàn)?，廣大的共識(shí)已經(jīng)在漫長(zhǎng)的歲月里逐漸形成。

房?jī)r(jià)漲還是跌？這或者還不是新政的首要目標(biāo)。政策的首要目標(biāo)，是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融動(dòng)蕩甚至危機(jī)。

首付貸及其變種們當(dāng)然很危險(xiǎn)，明擺著就是風(fēng)險(xiǎn)極高的品種，購(gòu)房者本來(lái)就有極大可能斷供，但也許期望房屋升值來(lái)保值增值，中介有沒(méi)有金融資質(zhì)尚不特別清楚，貸款本身也往往違規(guī)，從銀行的貸款往往走的是消費(fèi)金融渠道，一旦房?jī)r(jià)下跌，斷供幾成定局。這種情況如果相當(dāng)多，當(dāng)然就會(huì)造成金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)威脅。

過(guò)橋貸也是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)設(shè)基礎(chǔ)之上的。如若發(fā)生反轉(zhuǎn)，勢(shì)必有大量違約、糾紛等發(fā)生。

比如美國(guó)次貸危機(jī)，根兒上就是因?yàn)榱闶赘逗驮谌狈Y產(chǎn)、信用考評(píng)的基礎(chǔ)上發(fā)放貸款。當(dāng)然次貸危機(jī)之所以那么慘絕人寰，是因?yàn)樵诖酥线€有許多附加和復(fù)合產(chǎn)品，暫且按下不表。

政策的出臺(tái)，及時(shí)而更具有精確度和層次性。不過(guò)，對(duì)于造成房產(chǎn)過(guò)熱的更為深層次問(wèn)題，例如地區(qū)發(fā)展的不均衡，例如實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難等等，恐怕也需要在下一步政策中精心規(guī)劃耐心解決，這才能夠?qū)⒍唐诤烷L(zhǎng)期政策有效結(jié)合，為經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

后記

然而，最為核心的是，當(dāng)“財(cái)富”與社會(huì)的創(chuàng)造能力相差甚遠(yuǎn)，甚至擠兌了創(chuàng)造能力和創(chuàng)造精神，所謂“財(cái)富”就不過(guò)是貨幣現(xiàn)象，所謂的“資產(chǎn)”就不過(guò)是沙丘魔堡。

當(dāng)所謂的“流動(dòng)性”不過(guò)是資產(chǎn)自己間的置換狂歡，市場(chǎng)的枯竭就指日可待。即使再往池子里注水，再多貨幣的流入，不過(guò)是飲鴆止渴+涸澤而漁的姑且罷了。

上上周，朋友圈被一首歌曲刷屏，他說(shuō)，

生活不止有眼前的茍且，還有詩(shī)和遠(yuǎn)方。

上周，朋友圈被一組照片刷屏，他說(shuō)，

生活不止有詩(shī)和遠(yuǎn)方，還有眼前的茍且。

如今，房市一圈又一圈的刷著我們的屏。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在改革的關(guān)鍵時(shí)期，希望我們能夠不輕視一絲茍且，從而走向詩(shī)和遠(yuǎn)方。（作者萬(wàn)喆是中國(guó)黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）