上兩周對(duì)中國(guó)房市而言不太平。
國(guó)社發(fā)難
國(guó)社率先發(fā)難，再次對(duì)于房市進(jìn)行評(píng)論。話說(shuō)國(guó)社近些日子來(lái)作風(fēng)略有改變，從過去放眼世界立足宏觀，到現(xiàn)在更深入民眾切中時(shí)局，贏得了不少人的贊揚(yáng)。這一次，他連發(fā)兩篇時(shí)評(píng)，均對(duì)準(zhǔn)中國(guó)房市。其實(shí)5月起，新華社已作出“必須遏制地方政府炒地與投機(jī)資本炒房之風(fēng)！”的警告；7月19日，則稱“一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)?！?；7月21日，“必須關(guān)注的是，在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造‘地王’，企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見?！?o:p>
不僅明確指出，房產(chǎn)價(jià)格飆升的背后，是資本投機(jī)與政府炒作雙方的共謀共享；也尖銳放言，一定要遏制過度杠桿；并且正面質(zhì)問，此時(shí)狂歡，能夠狂歡幾時(shí)？飲鴆止渴，難道錯(cuò)以為能夠延年益壽？
可謂一鼓作氣，再而猛，三而烈，向來(lái)字字珠璣的國(guó)社此次竟句句戳心，坊間震動(dòng)不小。聽者無(wú)不頭涔涔而淚潸潸。
發(fā)難背后
國(guó)社劍指房地產(chǎn)并非空穴來(lái)風(fēng)。
上半年50城土地出讓首破萬(wàn)億，地王219宗。
就在新華社“金剛怒目”前不久，7月15日，新城發(fā)展以每平方米6.74萬(wàn)元人民幣奪下上海新單價(jià)地王，集團(tuán)董事長(zhǎng)于業(yè)績(jī)會(huì)上表示，以周邊樓房售價(jià)分析，該地皮審批后售價(jià)達(dá)到每平方米12萬(wàn)元“無(wú)懸念”。
就上海而言，近兩個(gè)月來(lái)就出現(xiàn)了至少5個(gè)“地王”。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士也會(huì)告訴你，現(xiàn)在新增建設(shè)用地少，存量用地難以快速盤活，城市仍在不斷發(fā)展擴(kuò)大，未來(lái)值得看好，市場(chǎng)仍然而且會(huì)一直供不應(yīng)求，因此，房企還會(huì)積極拿地，房?jī)r(jià)還會(huì)積極上升。
對(duì)于“專業(yè)人士”，我們算什么？我們還能說(shuō)些什么？
然而，6月29日，上海浦東新區(qū)新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區(qū)地塊經(jīng)過多輪競(jìng)拍，最終被中糧地產(chǎn)以24.4億摘得，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士合算，未來(lái)售價(jià)需要超過6萬(wàn)元/平方米才能保本。值得一提的是，目前區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)都在27000元/平方米左右。
而且，地王已經(jīng)不再是一二線城市的專利。湖南益陽(yáng)市產(chǎn)生了10塊地王，平均溢價(jià)率在133%，浙江衢州也誕生9塊地王，其中一家溢價(jià)率達(dá)到184%。
連一些“業(yè)內(nèi)人士”也完全沒搞明白為什么這些城市會(huì)產(chǎn)生地王。
國(guó)社背后
國(guó)社向來(lái)劍風(fēng)夠君子，因?yàn)樗讱鈮蚴?。所以，你若聽他娓娓道?lái)就以為他只是閑話家常，那你就沒懂得舉重若輕需要背后能夠舉起多大的分量。
果然，7月26日，政治局會(huì)議部署了下半年經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)供給側(cè)改革五大任務(wù)提出了具體要求，其中最引人注目的是，明確提出抑制資產(chǎn)泡沫。
和過去總在爭(zhēng)論的“有無(wú)”泡沫，可有不同？和過去總在提的“防范”泡沫，可有不同？
當(dāng)然。
7月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署建立法治化市場(chǎng)化去產(chǎn)能機(jī)制。媒體報(bào)導(dǎo)銀監(jiān)會(huì)正在研究制定《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法》。證監(jiān)會(huì)提出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
監(jiān)管部門的積極動(dòng)作，是否與“遏制炒”連氣同聲？是否與“將過度杠桿消滅于萌芽”協(xié)力同心？是否與將風(fēng)險(xiǎn)防范的總體目標(biāo)放在首位協(xié)德竭力？
當(dāng)然。
7月23日，中國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉在成都G20會(huì)議上表示，應(yīng)該積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，解決收入分配問題。他表示，目前還沒推出來(lái)的主要原因，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。但是，下一步會(huì)“義無(wú)反顧”去做，這也是我們的任務(wù)。
財(cái)長(zhǎng)的表態(tài)，是否與過去“適時(shí)推進(jìn)”的態(tài)度有所區(qū)別？是否與過去將房產(chǎn)稅調(diào)整未能到位主要是技術(shù)原因等說(shuō)法有所區(qū)別？是否表明房產(chǎn)稅必改無(wú)疑因自身利益而加以阻攔已不合時(shí)宜？
當(dāng)然。
背后的背后
因?yàn)檫@一切，都不是平地風(fēng)波。
國(guó)社5月的評(píng)論，緊跟在“權(quán)威人士”在《人民日?qǐng)?bào)》上“重新定義房地產(chǎn)”之后。
近些年來(lái)首提“房地產(chǎn)泡沫”就在此處：“房地產(chǎn)泡沫、過剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)、股市、匯市、債市、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)增多”，并且說(shuō)：“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取?！?o:p>
這是針對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的有感而發(fā)。
由于經(jīng)濟(jì)周期等原因，當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革深化的壓力均很大，去年年底中央提出“三去一補(bǔ)一降”，希望在相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行積極的結(jié)構(gòu)性改革。
但是，房地產(chǎn)卻成為一項(xiàng)難以跨過去的檻。
上半年初始，穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)力，短期經(jīng)濟(jì)受到一定刺激，表現(xiàn)良好，但相繼而來(lái)的貨幣投放、房?jī)r(jià)大漲、杠桿率攀升等，不但與結(jié)構(gòu)改革的初衷相違背，而且后效可能更會(huì)使貨幣政策落入流動(dòng)性陷阱。
沒錯(cuò)，房地產(chǎn)又漲得勢(shì)如破竹。2015年年中以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖，房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)經(jīng)歷了一輪狂飆。
與此同時(shí)，民間投資卻下降得一騎絕塵。6月甚至首次呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)。
果不其然，貨幣先后推漲股市、房市，以及大宗商品此起彼伏的價(jià)格過山車等不過是資產(chǎn)泡沫，貨幣發(fā)放與流動(dòng)并未形成有效互動(dòng)，市場(chǎng)拉動(dòng)與企業(yè)意愿并不一致，M1大幅回升，與M2卻開裂得離心離德。
人性
經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其樸素的一面。天下沒有白給的午餐，急于求成就難免受人挾持。如果想通過快速的土地交易，想通過急速擴(kuò)大的資本運(yùn)作，達(dá)到一本萬(wàn)利事半功倍的發(fā)展速度，就要知道，必然有被這一本萬(wàn)利壓制得難以喘息的兢兢業(yè)業(yè)和勤勤懇懇，必然就有被這一本萬(wàn)利吸引得難以自禁的忘乎所以和變本加厲。
資產(chǎn)形成泡沫，并非一日之功，而泡沫形成，乃是所有人之功。這是人性。
資產(chǎn)形成泡沫，市場(chǎng)不會(huì)馬上懲罰它，市場(chǎng)會(huì)追逐它，越追越情不自禁，越追越奮不顧身，直到泡沫破裂，赤膊相見，發(fā)現(xiàn)自己除了嗨過，已經(jīng)一無(wú)所有。這是人性。
7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)地塊。最終，金地經(jīng)過583輪舉牌后，以88億元總價(jià)摘得今年上?？們r(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)286%，樓板價(jià)33023元/平方米。
有趣的是，就在金地成為新“地王”未幾，金地集團(tuán)的股票便出現(xiàn)大幅下挫超4%，市值瞬間減少約20億元。
多年來(lái)，房地產(chǎn)高燒不退，其中的很重要一點(diǎn)就是，我們總是抱有幻想。政策出臺(tái)，盡管措辭聲色俱厲，但其實(shí)不過希望房市知難而退，稍加收斂，于是大家可以接著在理性的形勢(shì)下接著歡樂。這是人性。
所以房市也一面假裝噤若寒蟬，一面恣意大膽妄為，在一次次“嚴(yán)控”政策的洗禮下學(xué)會(huì)了更加虛與委蛇而更狂放不羈。房?jī)r(jià)控制了十年，漲了十年。這是人性。
不可知不可說(shuō)
中國(guó)房市一向受人矚目，但房市走向卻從來(lái)?yè)渌访噪x。翻閱近些年媒體報(bào)道，政策喊打喊殺之聲一直不絕于耳，“嚴(yán)厲”“最嚴(yán)厲”之詞層出不窮。然而，房市卻亂花叢中過，片葉不沾身，既沒有受到市場(chǎng)的影響，也沒有受到非市場(chǎng)的影響，既不受經(jīng)濟(jì)經(jīng)典理論的約束，也不受有特色的經(jīng)濟(jì)理論的約束，既不符合通脹周期，也不符合通縮周期，就這樣，施施然，見神殺神見佛殺佛的走到了今天。
以至于，出現(xiàn)了一種極其怪異的現(xiàn)象。十余年前，還有人預(yù)測(cè)房市。到如今，許多還值得一讀的研究人士，也只能說(shuō)，房市終有問題，拐點(diǎn)終或出現(xiàn)，只是在何時(shí)，呵呵。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，這等于預(yù)測(cè)一件肯定要發(fā)生的事，卻已經(jīng)被當(dāng)做高論。而真正該被分析估計(jì)的部分，卻只能以“不可知不可知”和“不可說(shuō)不可說(shuō)”代替。
誠(chéng)然，研究人士畢竟只是研究人士，即使是大師大拿，也不能將市場(chǎng)預(yù)測(cè)得纖毫畢現(xiàn)。但是，如果無(wú)人能夠預(yù)測(cè)，這背后的不可知，是否有哪些不可知的因素在奮力支撐，而那些不可說(shuō)，則真是有不可說(shuō)的問題在恣意行走，以至于市場(chǎng)規(guī)律不在話下，歷史經(jīng)驗(yàn)不在話下，法律規(guī)范不在話下，最后，生生硬是變成了其自身賴以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也不在話下，涸澤而漁。
問題是，如果把社會(huì)民生當(dāng)作了魚肉，房產(chǎn)與資本的盛宴又能輝煌的過幾時(shí)呢？
后記
地王還在出現(xiàn)，據(jù)說(shuō)不懼融資新規(guī)，也不懼房產(chǎn)稅的到來(lái)。
讓人很忍不住要問：nozuonodie why you try？
既然經(jīng)驗(yàn)告訴大家，越作得到越多，他們一定會(huì)談笑間檣櫓灰飛煙滅的說(shuō)：no try no high give me five。
那也很好。就好像許多年里，許多許多次，房產(chǎn)行業(yè)的被控，總是在房?jī)r(jià)要“崩盤”的叫囂下成為了一紙空文，相反，房產(chǎn)行業(yè)的雪雪呼痛讓人覺得不救它不足以救世界。
然而，世易時(shí)移。當(dāng)前政策看上去很毅然，貌似終于會(huì)說(shuō)：no zuo no die why you cry？
的確如此，能容忍作始終還是因?yàn)閻邸５绻憧辞辶?，本?lái)是想給別人一條生路給自己多個(gè)機(jī)會(huì)，別人卻不斷欺近身來(lái)，甚至?xí)鞯檬澜缫黄鸪翛]，你就必須慧劍斬情絲，you try you die don‘t ask why。雖則痛，卻是救自己，也救了他人的唯一法子。
路很長(zhǎng)，想要取得大般若經(jīng)，先要會(huì)念緊箍咒。
Just do it?。ㄗ髡呷f(wàn)喆是中國(guó)黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）